mihin tarvitaan kiinteistövälittäjää?

Ennen muuttoa maailmalle ehdin Freddeni kanssa ostaa kolme asuntoa ja myydä kaksi – Suomessa. Rivitalon Helsingin sateliittikunnasta, asunnon rakenteilla olevasta luhtitalosta ja asunnon Helsingin keskustasta. Muistan vieläkin meidän kiinteistövälittäjän nimen, asiat oli täältä katsottuna helppoja ja suoraviivaisia, jopa sen uudisrakennuksen kanssa. Kolmas näistä kaupoista tehtiin pankissa asunnon vaihtaessa omistajaa sukulaiselta toiselle. Myöhemmin se samainen asunto myytiin meidän katsellessa Disneylandin ilotulituksia Kaliforniassa, välittäjän tekstatessa meille tarjouskilpailun huippuhetkiä.

Asuntomarkkina Amerikassa toimii toisin. Ennen kuin poraudutaan kovin syvälle, totean että lainsäädäntö on ensin liittovaltiotasoinen ja sen jälkeen se porautuu kuhunkin osavaltioon osavaltiotasolla. Niinpä välittäjä tarvitsee kussakin osavaltiossa oman lisenssin, koska kahden osavaltion välillä moni asia on toisin. Se joka on ostanut asunnon itärannikolla hämmentyy muuttaessaan tänne, koska kauppa tehdään toisella tavalla, eikä asianajajia ole missään.

Mulle suurin hämmästyksen aihe, ennen kuin me oltiin edes ostamassa yhtään mitään oli se että ostajakin tarvitsee oman välittäjän. Miksi ihmeessä? Eikö ihminen voi vaan sanoa sille myyjälle että haluaa ostaa, tehdä tarjouksen ja saada kodin? Teknisesti toki voi, mutta on syytä muistaa että myyjän välittäjä edustaa vain myyjää, ei ostajaa eikä näin ollen voi edes edustaa ostajaa ostajan etua valvoen. Myyjän välittäjä voi täyttää tarjouspaperin, mutta ei neuvoa mitä kannattaisi tehdä tai miten. Ostajan välittäjän tehtävä on suojata asiakastaan, auttaa tekemään tarjous joka myyjä hyväksyy, mutta sellaisin ehdoin jotka ovat myös ostajan edun mukaisia.

Mitä sitten maksaa ottaa itselleen kiinteistövälittäjä, joka etsii sen unelmien kodin, kiertää näyttämässä taloja tai asuntoja ja kiinnittää huomiota asioihin jotka huonekaluja sijoitellessa unelmissaan voi jäädä huomaamatta? Se ei maksa yhtään mitään. Miksi joku siis olisi ottamatta itselleen välittäjää? Entä kuka maksaa sen ostajan välittäjän palkan jos ostaja ei sitä maksa? Poikkeustilanteita lukuunottamatta sen maksaa asunnon myyjä. Paljonko myyjä maksaa välityspalkkiota on myyjän ja välitystoimiston välinen asia. Entäs ne kaikkialla näkyvät yhden pinnan toimistot? Niissä välittäjä ei ole yrittäjä, vaan yleensä palkansaaja ja palkka riippumaton kauppahinnasta. On myös yleistä että niissä välittäjät jaetaan ostajan välittäjiin, myyjän välittäjiin, asuntonäyttöjä pitäviin välittäjiin ja sitten siihen taustaryhmään jonka tehtävä on valmistaa hyväksytty tarjous kaupaksi. Asiakas tekee siis yhteistyötä keskimäärin kolmen eri henkilön kanssa.

Näin jaetaan välityspalkkio. 

Kiinteistövälittäjän työn näkyvin osa on työskentely yhdessä asiakkaan kanssa. Suurin osuus on kuitenkin sitä näkymätöntä työtä, sopimuslainsäädännön hallitseminen asiakkaan eduksi, ja kaikki mitä tapahtuu niitten päivien aikana kun tarjous on hyväksytty, mutta kauppaa ei ole vielä tehty. Keskimääräinen aika tarjouksen hyväksymisen ja kaupanteon välillä on 30 päivää, toisinaan enemmän, joskus myös vähemmän. Kaupantekotilaisuudesta vastaa Escrow ja kaupan osapuolet käyvät siellä joko omien aikataulujensa mukaan tai kauppa tehdään sähköisesti. Pankissakaan ei tarvitse käydä vaan myös lainapaperit allekirjoitetaan Escrowssa. Escrown oikeellisuudesta vastaa viimekädessä välittäjä, joten välittäjän työ on varmistaa että kaikki on kunnossa kaupantekotilaisuudessa vaikkei välittäjä itse yleensä kaupantekotilaisuuteen tulekaan, ellei asiakas sitä erikseen toivo.

Tämän hetkinen asuntokauppatilanne eroaa ihan valtavasti alueittain. Täällä meidän nurkilla myytävää on vähän, koska alueelle muuttaa viikoittain toista tuhatta uutta asukasta. Tilanne ajaa ylöspäin niin asuntojen hintoja kuin vuokratasoakin, jossakin kun jokaisen meistä pitäis kai kuitenkin asua. Muualta maasta muuttaville tilanne on usein yllätys, kun omista unelmista joudutaan luopumaan, budjetti yrittää karata käsistä ja kodin koko saattaa puolittua iän kasvaessa moninkertaiseksi.

Moni kysyy että pitääkö aina olla valmis maksamaan 20% pyyntihinnan päälle voittaakseen tarjouskilpailun kymmenien tarjousten kisassa. Mun vastaus on että jokainen talo, ja näin ollen myös kauppa on oma yksilönsä. On myös taloja, jotka edelleen myydään pyyntihinnan alle ja  ehtivät makaamaan markkinoilla viikkoja, harvemmin kuitenkaan kuukausia tai vuosia kuten vielä jokunen vuosi takaperin.

Tarjouskisassa paras tarjous voittaa, mutta paras tarjous ei välttämättä ole se missä tarjotaan eniten rahaa. Jokainen tarjous on yksilönsä ja monesti paras tarjous rakennetaan monesta palasesta; asunnon luovutusajankohta, kuntotarkastus, raha, käsiraha, ostajan lainaehdot, rahoitusehdot ja moni muu. Käteiskauppa ei myöskään tarkoita sitä, että pankkitilillä makaa miljoonia jotka voi lyödä tukkuina pöytään, käteiskauppa kun on kauppa joka ei ole ehdollinen asuntolainan myöntämiselle.

Koti löytyy myös haastavassa markkinatilanteessa, mutta siihen tarvitaan välittäjä joka osaa asiansa ja jonka kanssa on mukavaa tehdä töitä, aikaa ja vähän kärsivällisyyttäkin, sillä harvempi onnistuu ostamaan sen ensimmäisen unelmatalonsa ellei sitten satu olemaan se kiinalainen nuorimies joka multa taannoin kysäisi että riittääkö jos tarjoaa tuplasumman käteisenä. Eiköhän se riitä.